Hasta 45% menos el alquiler comercial

Los cambios en la economía han tambaleado el mercado de arrendamiento de espacios comerciales obligando a bajar los costos de alquiler en hasta 45% menos.

Aunque conocedores del tema anticipan que el panorama para este mercado se mantendrá estable por los próximos años, también coinciden en que hay que seguir haciendo ajustes.

El presidente de la Asociación de Arrendadores, Milton Serrano, dijo que establecimientos en la avenida Roosevelt, en Hato Rey, han visto una reducción de $21 a $14 y de $27 a $18 el pie cuadrado. Un alquiler que costaba $42 mil ahora está en $28 mil.

Según Serrano, el cambio se ha visto en todos los reglones desde reducción de espacios para uso profesional hasta la salida de tiendas de los centros comerciales.

“Por la situación de la economía muchos negocios han cerrado y eso ha llevado a que sean más las unidades en el mercado de renta comercial. Obviamente va a haber una mayor oferta y una menor demanda, y esto obliga a abaratar los costos por pie cuadrado”, explicó Serrano.

Los arrendadores han tenido que recurrir a ofrecer espacios compartidos a precios económicos alquilando un lugar para conferencias, servicio de recepcionistas, cuadro telefónico y sistema de Internet sólo cuando la persona lo necesita.

“Por ejemplo, esto es una opción para una persona que se dedique a la venta de seguros independiente y no requiere alquilar un espacio de 400 pies cuadrados porque no le es necesario, pero sí quiere mantener una posición profesional ante su cliente”, manifestó Serrano, quien dijo que la reducción en costos podría representar hasta un 40% menos.

Indicó que a pesar de la situación económica las personas continúan rentando espacios lujosos, pero optan por reducir los pies cuadrados para abaratar gastos de mantenimiento y energía eléctrica.

“El mercado se ha reestructurado, el arrendador inversionista ahora está siendo más cauteloso en invertir en una propiedad comercial para renta. El mercado va estar mucho más estable, pero el arrendador va a ser más analítico a la hora de invertir en estas propiedades”, indicó Serrano.

Opinó que el inversionista para ser efectivo tendrá que acudir a un profesional especializado en el mercado comercial “porque es diferente a lo que es el mercado residencial, requiere conocimiento en lo que son las zonificaciones que influyen en el precio, tipo de inquilino y tipo de negocio a desarrollar en esa área”.

Por su parte, Margarita Gandía  de Blanca B. Gandía Realty, compañía dedicada a

administración, venta y alquiler de propiedades en el Viejo San Juan, dijo que hasta en la zona turística la situación económica ha obligado a bajar un 30% el costo de arrendamiento.

“Los locales que se ven vacíos es que la renta se mantiene muy alta, todo va a depender de la aceptación del dueño (en bajar el precio) si quiere alquilar”, expresó Gandía.

Como ejemplo, especificó que el local que antes albergaba Hard Rock Cafe será alquilado con una reducción de $4 mil.

Gandía opinó que está situación no empeorará sino que se mantendrá por los próximos cinco años. Destacó que el atractivo del Viejo San Juan como zona turística interna y externa siempre mantendrá el mercado vivo.

“No podemos perder de vista que el Viejo San Juan tiene una atractivo que no tiene otro mercado en cuanto a localización porque son los ojos del turismo. El Viejo San Juan nunca va a perder su encanto y su atractivo mientras mantengamos la zona histórica”, puntualizó.

De otra parte, la presidenta de la Asociación de Realtors, Ivelisse Figueroa, dijo que actualmente en Puerto Rico hay 2.5 millones de pies cuadrados de oficinas disponibles y 9 millones de pies cuadrados en el área industrial correspondientes a almacenes.

Coincidió con Serrano al decir que el mercado de arrendamiento comercial “se está moviendo, pero con menos pies cuadrados de construcción”.

“La tecnología a su vez permite que el prospecto requiera menos espacio. Las personas están solicitando únicamente el espacio que necesitan”, indicó Figueroa. Recomendó a los inversionistas estar representados por un corredor en bienes raíces con experiencia en el área comercial, lo cual aseguró también les ayudará a maximizar los costos.

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Hay casas, pero los boricuas no tienen billetes para comprar viviendas

Aunque a principios de año todo apuntaba hacia una estabilización en los precios del mercado de vivienda, seis meses después la historia aparenta ser otra, y son precisamente las propiedades nuevas de elevados costos las que se llevan la peor parte.
Mientras, líderes del sector de vivienda y la banca hipotecaria coinciden en que, a pesar de que las estadísticas económicas podrían dar indicios de una leve recuperación, lograr que este mercado se estabilice tomará más tiempo, pues su nivel de actividad es un reflejo directo del panorama económico general.
“La recuperación de los valores de bienes raíces no va a pasar en el vacío. Tiene que haber otra serie de cosas que tienen que pasar antes en la economía (para que esa recuperación suceda)”, manifestó Lister Rivera, presidente del capítulo de Puerto Rico y el Caribe del Appraisal Institute.
Rivera apuntó que, para que aumente la demanda, es necesario que la tasa de desempleo baje de su actual 16% y que la banca flexibilice sus requisitos para los préstamos hipotecarios. Además hay que añadir un tercer elemento: el movimiento de puertorriqueños yéndose a vivir a otros destinos.
Según el Censo federal de 2010, la población de la Isla se redujo durante los últimos 10 años en unas 82,000 personas, lo que, según Rivera, irremediablemente trastoca la relación de oferta y demanda que rige el mercado.
“Hay menos gente con menos dinero, por lo tanto, hay menos compradores”, sostuvo el tasador.
Cuando comenzó el programa de estímulo al mercado de viviendas en septiembre pasado, el inventario disponible de unidades listas para vivir ascendía a 10,776, mientras que las que tenían financiamiento pero no habían comenzado a edificarse totalizaban 9,065.
Según cifras oficiales, desde que entraron en vigor los incentivos gubernamentales hasta el mes de mayo, se habían vendido 2,592 unidades de nueva construcción y 8,132 existentes.
Rivera dijo que, al momento, no hay estudios que identifiquen en qué puntos de la Isla la devaluación ha sido mayor, pues lo que se han identificado son bolsillos dentro de los mismos municipios donde, por diversas razones, ha disminuido más el precio.
“Son tantos los factores que estamos viendo, que es difícil poner el dedo y decir este es el problema real”, puntualizó Rivera.
Paso a la depreciación
Por otro lado, no existe consenso alguno dentro de la misma industria respecto a cuánto podría alcanzar el nivel de depreciación de las propiedades. No obstante, lo que nadie discute es que en efecto sí se ha registrado una merma progresiva durante los pasados cinco años.
George Joyner, director ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV), estimó la disminución en un 20% en promedio, pero en algunos proyectos la devaluación podría ser aún mayor.
En esos términos, una residencia que en el 2006 costaba $250,000 ahora podría valer $50,000 menos, mientras que una cuyo precio rondara en aquel entonces los $500,000 podría costar ahora $100,000 menos. De ordinario, el valor de las viviendas aumenta con el tiempo. Sin embargo, los miembros de la industria enfatizan que el nivel de depreciación no se puede aplicar de manera general a todas las propiedades.
“Mientras más alto el precio, más ha sido el ajuste”, afirmó Joyner.
Entre las residencias de alto costo, son las que se utilizan como vivienda secundaria las que mayor devaluación han reflejado. José “Tony” Torres, presidente de la Mortgage Bankers Association, calculó que en algunos casos su valor se ha reducido cerca de una tercera parte.
Torres fue cauteloso al precisar cuántos años de ganancia han sido eliminados debido a la depreciación, pero reconoció que los valores que reflejan muchos de esos inmuebles al presente corresponden al precio de los años 2000 al 2002. “Pero, quizás, esa propiedad se debió haber vendido en ese precio”, opinó.
Fenómeno que pasó de moda
Se refirió a la dinámica que prevaleció entre el 2005 y 2006, cuando la compra de propiedades se convirtió en una popular fuente de inversión, y se adquirían las viviendas por un precio mayor al de su justo valor en el mercado.
“Esos precios estaban trepados, y todo el mundo seguía construyendo pensando que ese mercado iba a estar ahí para siempre”, sostuvo Torres.
Para Hans Moll, presidente de la Asociación de Constructores de Hogares, la estrategia para reducir el inventario de esas propiedades cuyo costo supera los $500,000 tiene que ser distinta a la que se utiliza para estructuras de $200,000 o menos, pero no puede sostenerse en la venta con precios de oferta.
“No se trata de que la vivienda cara baje de precio porque se afectan los valores. No se trata de que estas propiedades lleguen a precios de liquidación y se compren en masa. Esa no es la fórmula”, dijo.
Moll destacó que, en términos del inventario disponible, las viviendas de sobre $500,000 representan solo una tercera parte, aunque suelen ser las más visibles.
Entre las variables que identificó para determinar la caída en los precios, mencionó el estado en que se encontraba el desarrollo cuando la recesión agudizó y prácticamente detuvo la industria de la construcción.
Mencionó que aquellos proyectos nuevos que se completaron en medio de la crisis y en los que se han vendido apenas una o dos unidades son donde los valores están más afectados.
Mientras, según Rivera, otros factores que inciden en el precio de las viviendas son el acceso a financiamiento, pues mientras más difícil sea lograr una compraventa, más se sentirán obligados los vendedores a bajar los precios con tal de lograr la transacción y establecerán así comparables que tendrán un efecto en cadena entre las propiedades de la zona.
La localización del inmueble, así como sus condiciones y el mantenimiento, afectan también su precio.

La dura realidad del bolsillo boricua.

La clase media que se creó en Puerto Rico a lo largo de cua-renta años parece destinada a desaparecer, a juzgar por los primeros hallazgos de un estudio acerca de las finanzas de los hogares puertorriqueños del Centro para la Nueva Economía (CNE).
La Encuesta de las Finanzas de los Hogares de Puerto Rico, el primer ejercicio de esta índole en la Isla, revela empíricamente que las familias de clase media en la Isla parecen haberse estancado financieramente en lo que respecta a los recursos que poseen para cubrir necesidades como vivienda, alimentación, salud, educación y jubilación.
Asimismo, el análisis revela que cuando se excluye el dinero dirigido al pago de deudas como la casa o las tarjetas de crédito, tanto las familias pertenecientes a la clase más baja y la clase más acaudalada, prácticamente cuentan con igual patrimonio en términos netos: entre $26,258 y $28,876.
En otras palabras, mientras casi la mitad de la población de la Isla se encuentra bajo los niveles de pobreza, según estándares federales, las cerca de 130,000 a 160,000 familias que integran la llamada clase media de Puerto Rico parecen, cada vez más, inclinadas hacia la pobreza.
“Nos encontramos en una situación de vida precaria”, dijo Sergio Marxuach, director de Política Pública para el CNE.
Techo y nada más
Según Harold Toro, a cargo de Investigación en el CNE, en Puerto Rico, en las pasadas cuatro décadas, la aspiración principal de los puertorriqueños ha sido tener un hogar. Para alcanzar esa meta, el Gobierno aprobó incentivos como deducir los intereses hipotecarios del pago de impuestos. En el 2007, el 74% de los participantes del estudio reportaron ser dueños de la propiedad.
En parte, explicó el sociólogo, la tenencia de hogar propio fue posible gracias a una mejora en los ingresos de los puertorriqueños por la industrialización.
En 1970, aproximadamente el 65% de las familias tenían ingresos de hasta $19,999. En el 2009, la proporción de familias con esa escala de ingreso estuvo por encima del 50%. Pero las familias con ingresos de $30,000 a $80,000 -que representaban el 12% en 1970- sumaron el 20% para el 2009.
Pese a tal progreso, el problema evidenciado en el estudio, según Toro, es que a pesar de la existencia de políticas públicas -las cuentas de retiro individual, por ejemplo- para fomentar el ahorro, los puertorriqueños no toman ninguna otra decisión financiera trascendental en sus vidas.
“La gente compra la casa y esencialmente, no toma otras medidas para cubrir sus necesidades a futuro”, dijo Toro.
En cero para la jubilación
De acuerdo con el análisis, apenas una de cada cinco familias encuestadas se ha preparado para tener recursos en la jubilación, excluyendo las aportaciones del Seguro Social. “La gran mayoría de los hogares esperan depender del Seguro Social”, dijo Toro.
El cuadro se complica cuando se analiza otros recursos financieros. Apenas 8% de los encuestados dijeron utilizar -como estrategia de creación de activos- una cuenta de inversiones como serían bonos o acciones. O sea, ni siquiera una en cada diez familias emplean este mecanismo.
Toro hizo hincapié en que el 62% de los entrevistados dijo contar con algún recurso líquido, pero en esencia, se trata de una cuenta de cheques o de depósito, para manejar el ingreso que se recibe como sería el salario.
“Creo que había una expectativa de que en algún momento se podía monetizar la compra de ese hogar”, manifestó Toro al intentar explicar por qué razón las familias no han utilizado otros mecanismos de ahorro.
“Esto reafirma que se vive de cheque a cheque. Si no, se recurre a la deuda”, agregó Marxuach.
Los datos del estudio salen a la luz en momentos en que los valores de las propiedades han caído un promedio de 30% y en que se buscan alternativas para evitar el colapso del Seguro Social en Estados Unidos y el principal sistema de pensiones en Puerto Rico.
“Esto no es una situación única de Puerto Rico. Esto se está discutiendo extensamente en Estados Unidos y otros países”, manifestó Marxuach al agregar que esta realidad requiere analizar con detenimiento las políticas vinculadas a la pobreza y el fomento del trabajo.
‘Pelaos’, de verdad
El perfil financiero suele complicarse, según los entrevistados, si se examinan los recursos con los que cuenta la clase media, específicamente.
Como parte del estudio, que realizó las entrevistas desde el 2007 al 2008, el CNE prestó atención a las 132,000 familias que tendrían ingresos netos (después de pagar contribuciones) de entre $25,000 y $55,000 al año y que también son dueños de una propiedad.
Esa familia “típica”, partiendo de cálculos estimados a la luz de las entrevistas, tendría al 2009, una propiedad valorada aproximadamente en unos $122,581 y sus ahorros de pensiones rondarían unos $2,193. La cuenta de inversiones, de tenerla, tendría otros $1,114. A lo sumo, la cuenta de cheques o depósito tendría unos $1,623 por mes. Esa familia tendría en el bolsillo apenas $71 para igual período.
Otro dato ilustrativo del estudio, según el sociólogo, estriba en el hecho de que devengar más ingresos no es sinónimo de más recursos disponibles.
En el análisis, se segmentaron las familias por ingreso neto mensual y se analizaron los activos y deudas de los hogares. Una familia promedio con ingresos mensuales netos de $118, activos de $42,429, tendría en neto unos $26,258 al restarle deudas por $16,171. Mientras, los recursos netos de una familia con ingreso total neto de $3,416 al mes, activos ascendentes a $102,908 y deudas de $74,032, dispondría de unos $28,876.
“Lo que eso refleja es que podrás ganarte $1 millón, pero si tienes deudas por $990,000 tienes básicamente lo mismo que una familia en los ingresos más bajos”, concluyó Marxuach.