Ley para Viabilizar la Restauración de las Comunidades de Puerto Rico, Ley Núm. 31 de 18 de enero de 2012
El pasado 18 de enero entró en vigor la Ley Núm. 31 de 2012, conocida como Ley para Viabilizar la Restauración de las Comunidades de Puerto Rico, con el objetivo, según informa la Exposición de Motivos, de facilitar que “las estructuras abandonadas o solares abandonados, yermos o baldíos en las comunidades de todo Puerto Rico, que estén en estado de abandono - constituyendo estorbos públicos - puedan ser objeto de expropiación por el Municipio donde ubiquen, con el propósito de transferir su titularidad a personas que tengan un legítimo interés en mantener esas propiedades en condiciones adecuadas.”
Para lograrlo, la Ley provee un nuevo mecanismo para viabilizar que esas personas con interés en adquirir la propiedad que representa un estorbo público le provea al Municipio los fondos para el depósito de la justa compensación, así como los gastos que conlleve el procedimiento (tasación, estudio de título, emplazamiento, transferencia de título e inscripción en el Registro de la Propiedad).
Esta ley parte de la acertada premisa, de que ante la crisis financiera -tanto del sector público como del privado- es necesario establecer un mecanismo que permita agilizar y facilitar la adquisición de vivienda y la rehabilitación de las comunidades en nuestra Isla.
Según el artículo 2 de la nueva Ley, es política pública del pueblo de Puerto Rico: promover la restauración de las comunidades y vecindarios de Puerto Rico, en el orden físico, económico, social y cultural, particularmente las que están formadas por familias de ingresos limitados; retener y aumentar la población residente en Puerto Rico; restaurar y ocupar las estructuras, que por sus condiciones constituyen amenazas a la salud, seguridad y bienestar de los residentes de las comunidades donde están situadas; fortalecer la seguridad en esas comunidades, propiciando la mejor calidad de vida y la autoestima de los residentes; y hacer posible que cada familia de Puerto Rico sea dueña de su propio hogar.
Para cumplir con la política pública de nuestros ciudadanos, la Ley establece una serie de requisitos. En esencia, los trámites a seguir son los siguientes:
- Identificación de Estorbos Públicos. El Municipio realizará un estudio que le permita identificar las estructuras y propiedades inmuebles que por sus condiciones deban ser calificadas como estorbos públicos, a tenor con la definición que para ello provee el inciso (a) del Artículo 3 de la Ley. Dicho inciso especifica que un Estorbo Público es “cualquier estructura abandonada o solar abandonado, yermo o baldío que es inadecuada para ser habitada o utilizada por seres humanos, por estar en condiciones de ruina, falta de reparación, defectos de construcción, o que es perjudicial a la salud o seguridad del público.” Además, señala que “[d]ichas condiciones pueden incluir, pero sin limitarse a, las siguientes: defectos en la estructura que aumentan los riesgos de incendios o accidentes; falta de adecuada ventilación o facilidades sanitarias; falta de energía eléctrica o agua potable; y falta de limpieza.”
- Notificación. Una vez identifique las estructuras y propiedades inmuebles que considere estorbos públicos, procederá a notificarle a los propietarios, poseedores y personas con interés, de su intención de declarar la propiedad como estorbo público. Para que la “Notificación” sea efectiva tiene que cumplir con las disposiciones sobre Emplazamiento que requiere la Regla 4 de Procedimiento Civil de 2009. Además, la misma deberá informarle al propietario, poseedor o persona interesada que tiene derecho a que se celebre una vista en la cual podrá oponerse a la declaración de la propiedad como estorbo público. La persona así notificada tendrá treinta (30) días para oponerse a la declaración de la propiedad como estorbo público, y para solicitar se celebre una vista ante un Oficial Examinador. En ésta tendrá derecho a presentar la prueba testifical, documental y/o pericial que estime conveniente.
- Vista. Si la persona notificada responde y solicita la vista, su celebración será ante un Oficial Examinador (posición que ocupará un Ingeniero Licenciado) imparcial, cuya función se limitará a escuchar la prueba y a dictar una orden a los efectos de determinar si la propiedad debe o no calificarse como Estorbo Público.
- Si se determina que la propiedad NO debe calificarse como estorbo público, se concluirán los procedimientos, y se excluirá la propiedad de los efectos de esta Ley.
- Si se determina que la propiedad SÍ debe declararse como estorbo público, pero que es susceptible de ser reparada, expedirá una orden exponiendo la naturaleza de las reparaciones que deban realizarse, y concederá un término de tiempo razonable, que no será mayor de seis (6) meses, para que se concluyan las reparaciones. A petición de parte, por razón justificada, el Oficial Examinador podrá conceder prórrogas adicionales (derecho a más de una), que en conjunto no excederán de dos (2) años.
- Si se determina que la propiedad SÍ debe declararse como estorbo público, y que NO es susceptible de ser reparada: se ordenará su demolición y limpieza, por cuenta del propietario, poseedor o persona con interés, dentro de un término de tiempo razonable, que no será mayor de seis (6) meses. A petición de parte, por razón justificada, el Oficial Examinador podrá conceder una (1) prórroga de seis (6) meses adicionales.
- Declaración de Estorbo Público.
- Si la persona notificada NO responde en forma alguna dentro de los treinta (30) días siguientes a la Notificación, el Municipio podrá declarar la propiedad como Estorbo Público.
- Si la persona notificada SÍ se opone -y se celebra la vista correspondiente- de determinarse que la propiedad sí debe declararse como estorbo público, el propietario, poseedor o persona con interés deberá cumplir con la orden que emita el Oficial Examinador dentro del término que se le conceda. De no acatar lo ordenado dentro del término de seis (6) meses desde su notificación o del término de las prórrogas cuando le sean concedidas, el Municipio podrá declarar la propiedad como estorbo público.
- Si la persona notificada NO responde en forma alguna dentro de los treinta (30) días siguientes a la Notificación, el Municipio podrá declarar la propiedad como Estorbo Público.
- Si se determina que la propiedad NO debe calificarse como estorbo público, se concluirán los procedimientos, y se excluirá la propiedad de los efectos de esta Ley.
Efectos. Una vez la estructura o propiedad sea declarada Estorbo Público, el Municipio podrá: rotular el inmueble, realizar una tasación de su valor en el mercado y/o expropiar el inmueble por motivo de utilidad pública.
Inventario de Propiedades Declaradas como Estorbo Público. Es en estos casos –cuando se identifique el inmueble como de utilidad pública-, que cobra importancia el nuevo estatuto. La Ley obliga a que los Municipios publiquen la información relacionada con las propiedades, incluyendo su localización, descripción registral, número de catastro, nombre del propietario, poseedor o persona con interés y el valor en el mercado según la tasación realizada, a través de un “Inventario de Propiedades Declaradas como Estorbo Público”. Éste será el medio para que la persona interesada –a través del Municipio- pueda adquirir un inmueble, siempre y cuando esté disponible para reconstruirlo y restaurarlo. Para hacerlo viable, la Ley crea un procedimiento especial por medio del cual el Municipio realizará la expropiación para transferir la propiedad a la persona que cumpla con lo anterior, quien tendrá derecho a adquirir un (1) solo inmueble a través de este nuevo recurso.
Procedimiento para Adquirir la Propiedad/ Expropiación. En síntesis, los interesados en adquirir una propiedad expropiada seguirán el siguiente procedimiento, según dispuesto en el Artículo 10 de la Ley:
- Notificar al Municipio de su intención de adquirir el inmueble
- Pagar la suma correspondiente al valor de la propiedad establecido en informe de tasación; más el diez por ciento (10%) en exceso de dicho valor para destinarlo al pago de las costas del procedimiento (estudio de título, emplazamiento, gastos notariales e inscripción de título) y a cualquier suma adicional requerida por el Tribunal como justa compensación.
- El Municipio presentará la demanda de expropiación.
- En caso de que no sea suficiente la cantidad suministrada por el adquiriente para cubrir las sumas anteriores, éste será responsable de suministrar al Municipio la diferencia.
- Luego que el Tribunal de Primera Instancia dicte la sentencia, el Municipio transferirá la titularidad del inmueble al adquiriente.
Para garantizar el debido proceso de ley y en cumplimiento con lo establecido en el Artículo 15.002 de la Ley 81 de 1991, según enmendada, conocida como "Ley de Municipios Autónomos de Puerto Rico", contra todo acto que lleve a cabo el Municipio -relacionado con lo dispuesto en esta Ley, a excepción de la acción de expropiación que se rige por la Regla 58 de Procedimiento Civil de 2009-, se podrá presentar un recurso de Revisión Judicial ante el Tribunal de Primera Instancia.
Finalmente, la Ley establece que en los casos en que el adquiriente del inmueble expropiado, no haya realizado la rehabilitación de la propiedad adquirida dentro del año posterior a la transferencia de la titularidad del inmueble, el Municipio podrá ejercer la acción de retracto convencional, de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 1396 a 1409 del Código Civil de Puerto Rico, Edición de 1930.
