S i usted es uno de los miles de consumidores que todavía no deciden si refinanciar su hogar o adquirir una nueva propiedad tal vez deba darse prisa, porque es posible que no cualifique a partir de enero próximo.
El año entrante, específicamente a partir del 10 de enero, el sistema bancario depositante de Puerto Rico, al igual que los bancos hipotecarios y las cooperativas tendrán que aplicar nuevos parámetros de evaluación crediticia cuando los consumidores toquen a la puerta, ya sea para adquirir una residencia, suscribir una segunda hipoteca o refinanciar la que poseen.
La razón para el nuevo ajuste de tuercas radica en la regla de hipoteca cualificada o QM, por sus siglas en inglés y en la regla de capacidad de repago (ability to repay o ATR, por sus siglas en inglés), una nueva disposición del Buró para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) que cuenta con defensores y escépticos.
Mientras a los ojos de los reguladores federales, la iniciativa persigue proteger a quienes suscriban una hipoteca, desde la perspectiva de los banqueros, la nueva reglamentación podría privar a miles del sueño de tener un hogar.
Las disposiciones, todavía objeto de un fuerte cabildeo en la capital federal, son otra de las secuelas de la debacle financiera que provocó la especulación inmobiliaria en la década del 2000 en Estados Unidos y en ese punto del mapa, según varios entrevistados, se trata de un enfoque acertado.
En Puerto Rico, no obstante, economistas, banqueros y el propio regulador entienden que el QM y el ATR pueden ser una camisa de fuerza al sector hipotecario de la Isla. Y ello, para colmo de males y contrario al continente, llega en tiempo de vacas flacas, cuando la fortaleza financiera de los individuos está en su punto más bajo en por lo menos cinco años y en un contexto de debilidad en el mercado inmobiliario de la Isla.
La camisa de fuerza
Según el texto de la nueva reglamentación del CFPB, a partir del 10 de enero de 2014, una hipoteca cualificada o QM será aquella donde todas las deudas del consumidor incluyendo la hipoteca no excedan su ingreso en más de 43%.
De acuerdo con Ada García, a cargo de Oriental Mortgage, la mayoría de las hipotecas que se originan en la Isla -aproximadamente 80%- se vende a entidades como la Federal Housing Administration (FHA) o a las empresas inversoras de hipotecas Freddie Mac y Fannie Mae y estas entidades exigen que se evalúe la capacidad de repago por parte del consumidor.
No obstante, para esos inversionistas la relación entre deuda e ingreso que se exige en la Isla fluctúa entre 45% y 48%. Esto porque se consideran otros factores como el historial crediticio del cliente o los ahorros que posee.
La nueva reglamentación, sin embargo, no ofrece esa flexibilidad. En su lugar, la exigencia de 43% entre deuda e ingreso, según el comisionado de Instituciones Financieras (OCIF), Rafael Blanco, se calculará considerando como deuda todo aquello que aparezca en el historial de crédito del solicitante. Eso incluye tarjetas de crédito, préstamos, pero también la cuenta del teléfono o de las utilidades públicas si aparece en el historial.
Además, se incluirá en el análisis todo gasto o pago relacionado con la hipoteca. En ese último renglón, de acuerdo con el regulador bancario, se incluirán el pago de impuestos a la propiedad, cuotas o cargos especiales de mantenimiento y seguros.
Además, dijo Blanco, la reglamentación también exige incluir como deuda el pago de una pensión alimentaria, si es el caso.
Así las cosas, para cumplir con el requisito de 43%, es muy posible que los consumidores tengan que aportar más dinero al pronto pago para cerrar la transacción.
Adiós al pronto “chiquito”
En Puerto Rico, la norma en transacciones de refinanciamiento es no aportar nada en los gastos de cierre, mientras que en casos de compraventa, en la mayoría de las hipotecas el préstamo representa entre el 90% y el 97% del valor de la transacción.
“Aquí el puertorriqueño paga, pero no tiene capacidad para ahorrar”, sostuvo Gilberto Monzón, responsable de Crédito a Individuos en Banco Popular al señalar que a ello responden muchos de los incentivos que se otorgaron recientemente. “Creemos que el péndulo regulatorio se ha ido al lado extremo”.
Según Monzón, la nueva regla no solo afecta a Puerto Rico sino que puede incidir negativamente en mercados inmobiliarios deprimidos en Estados Unidos como la ciudad de Detroit, por ejemplo, o áreas rurales o muy pobres.
Empero, el banquero destacó que los reguladores se han negado a hacer excepciones.
Tanto la OCIF, como la Asociación de Bancos de Puerto Rico, e incluso el comisionado residente Pedro Pierluisi y hasta el congresista Luis Gutiérrez llevan meses pidiendo al CFPB que se haga una excepción con la Isla.
Al cierre de esta edición, no obstante, tanto Blanco como el vicepresidente ejecutivo de la ABPR, Arturo Carrión, indicaron que sus pedidos no han tenido respuesta.
Intereses más altos
De acuerdo con Monzón, pasado presidente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios en la Isla, la reglamentación no solo pone restricciones del lado del consumidor sino que también puede frenar la actividad crediticia.
Ello porque las instituciones podrían inclinarse a suscribir únicamente financiamientos QM y dejar de lado, otros productos que se interpretarán como riesgosos cuando se pase revista de la calidad de los activos o la solvencia de la entidad.
Según la medida que implementará el CFPB, en las hipotecas QM, los gastos de cierre no podrán exceder 3%. Y aunque ello parece beneficioso al consumidor, el efecto de esa determinación será encarecer el precio de la hipoteca como un todo.
“Los bancos vamos a ser de nuevo los malos de la película”, aseveró la líder de hipotecas en Oriental Bank.
¿Justos por pecadores?
“Las carteras de Puerto Rico son la mejor evidencia de que la originación de hipotecas aquí no fue tan descabellada como en Estados Unidos”, dijo Blanco al señalar que el sistema financiero en Puerto Rico se mueve a adoptar la reglamentación, aunque no se ajusta a la realidad de la Isla.
Según Blanco, tanto el QM como el ATR hacen sentido en el mercado estadounidense porque allí se dieron transacciones adversas a las finanzas de muchos consumidores. Recordó la aprobación de préstamos con tasas variables sin analizar capacidad de repago; préstamos con poca o ninguna documentación y el proceso de ejecución hipotecaria acelerada.
En dólares, las prácticas provocaron pérdidas billonarias entre los años 2008 y 2010. Pero sobretodo, estas minaron el potencial de la primera economía del mundo.
De acuerdo con la Oficina de Presupuesto Congresional (CBO, por sus siglas en inglés) el producto interno bruto (PIB) de Estados Unidos, la crisis financiera provocó que el PIB estadounidense no creciera conforme a su potencial, en por lo menos $5.7 trillones para el 2018.
En el lado humano, firmas especializadas como Corelogic han destacado que en los pasados dos años, el número de propiedades residenciales en procesos de ejecución rondó entre 1.5 millones y 1.2 millones. Es decir, tres de cada 10 propietarios de hogares en Estados Unidos estaba en vías de perder su principal activo.
En Puerto Rico, según Blanco, prácticamente nueve de cada 10 hipotecas vigentes en la Isla están al día.
Según datos de la OCIF, hasta junio pasado, poco más de 357,330 hipotecas en la Isla estaban al día de un total de 430,312 hipotecas vigentes. El número de préstamos en ejecución hipotecaria para ese mes se ubicó en unos 17,483 casos.
Jesús F. Méndez, principal oficial responsable de Doral Bank en Puerto Rico, explicó que el alza en las ejecuciones hipotecarias responde más al deterioro económico que a préstamos mal originados.
Según Blanco y Méndez, los excesos prestatarios que se dieron en Puerto Rico estuvieron más vinculados a la relación de valor de la propiedad a monto del préstamo. Es decir, se descansaba en la capacidad de apreciación de la propiedad y por ello, se prestaba hasta el 100% o más de su valor.
“En otros mercados (evaluar la capacidad de repago) era discresional, pero aquí se efectúa ese análisis”, sostuvo Méndez al agregar que en el caso de Doral, la institución aplica la metodología de ATR desde el 2010.
En ello coincidió García, a cargo de la división hipotecaria de Oriental Bank. “La capacidad de repago del cliente siempre se ha analizado en Puerto Rico. Cada institución puede variar sus procesos de evaluación, pero ese elemento se considera”, subrayó.
Más exigencia, menos chavos
Según los entrevistados, el problema con el QM y el ATR es que el requisito de capacidad de repago es tan alto y poco flexible que dejará miles sin poder acceder a una hipoteca.
“Aquí hay un grupo de clientes que están un poco más endeudados que el requisito de QM, pero como son personas con buen historial de crédito y tienen ahorros, se les puede otorgar una hipoteca. Ahora, (a partir de enero de 2014) eso no lo vamos a poder hacer porque no se van a permitir esos factores compensatorios”, explicó García.
Los nuevos vientos son otro golpe para el consumidor y la banca aseveró Carrión. “Esta es una barra demasiado alta para Puerto Rico”.
Endeudados
Dijo que la ABPR favorece el espíritu de la ley, pero insistió en que el CFPB debe considerar que “un solo juego de reglas falla necesariamente en considerar la realidad del mercado de vivienda de Puerto Rico y muy probablemente en otras jurisdicciones”.
“Esto puede tener efectos muy negativos en la población de Puerto Rico”, dijo Carrión al recordar que la Isla no sale del estancamiento económico que le aqueja desde el 2006.
Según los estimados de la ABPR, hasta el 2011 y en promedio, la relación entre la deuda y el ingreso de los puertorriqueños se ubica en 67%.
Datos de la Junta de Planificación apuntan a que hasta el fiscal 2012, los puertorriqueños adeudaban unos $22,578 millones por todo tipo de concepto, desde hipotecas y préstamos personales hasta financiamientos con entidades de gobierno. La deuda de los consumidores, según la JP creció más rápido en diez años que los ahorros de los puertorriqueños. Para el 2012, los ahorros en bancos y cooperativas o planes de pensiones totalizaban unos $45,951 para el mismo período.
Como resultado, la relación entre la deuda de los consumidores y lo que posee para repagarla, cada vez, es menor. Según la JP, para el 2012, esa relación se ubicó en apenas en 2.03%, el nivel más bajo en los pasados seis años.
