Moody's le da nueva mirada a la deuda de Puerto Rico

Moody’s Investors Service reajustó sus estimados de la deuda de Puerto Rico y reclasificó parte de la deuda de dos corporaciones públicas, así como ciertos préstamos otorgados por el Banco Gubernamental de Fomento (BGF), como una responsabilidad del Gobierno central.

La decisión de la casa acreditadora no supone un aumento en la deuda pública de la Isla, pero el reajuste sí tiene el efecto de aumentar en unos $10,000 millones, el monto de la deuda que se paga a los bonistas con los diversos impuestos que recauda el Estado, lo que se reflejará en un informe anual que publicará la firma este verano.
Según el presidente del BGF, Juan Carlos Batlle, la decisión de Moody’s no tendrá ningún impacto para la Isla ni altera el calendario de emisiones de bonos del Gobierno.
De acuerdo con el Centro para la Nueva Economía (CNE), la decisión supone una presión adicional para el Gobierno y, a futuro, la incómoda posibilidad de aumentar impuestos y hasta posponer la segunda etapa de la reforma contributiva.
Según la nueva lectura de Moody’s, la mediana de la deuda de Puerto Rico aumentó 25% entre el 2010 y el 2011. En términos de nueva deuda, al cierre de 2011, el aumento fue de 7.2% en relación con el 2010, se indicó.
El nuevo análisis se produce una semana después de que el Gobierno realizara su conferencia anual de crédito a la que asistieron las dos analistas de Puerto Rico que suscribieron el informe, Emily Raimes y Lisa Heller.
Ahora, Moody’s considera que debe calcularse junto a la deuda directa del Gobierno central, transacciones de la Autoridad de los Puertos (AP) y la Autoridad de Acueductos y Alcantarilladas(AAA). Además, Moody’s vincula al Gobierno central la deuda de los municipios, la Corporación para el Financiamiento Público y casi la mitad de los préstamos en los libros del BGF.
En el caso de las transacciones entre el BGF y otras agencias de gobierno, el reajuste de Moody’s significa un aumento de 39% entre el 2010 y el 2011.
“Por años, varias administraciones de gobierno han jugado este juego de dejarles saber a los mercados que la deuda de las corporaciones públicas es independiente a la deuda del Gobierno central, pero es claro que si sucediera algo en una corporación pública, el BGF intervendría... Estamos pagando el precio de haber dado esa impresión a los mercados”, señaló Sergio Marxuach, director de Política Pública del CNE.
Desde su creación a finales de la década de 1990, el CNE ha señalado que si bien para fines analíticos, los inversionistas y el propio Estado separan la deuda de la Isla según las fuentes de repago, a fin de cuentas, la relación entre las corporaciones públicas y el Gobierno es tan estrecha que el país debe analizar, para efectos de planificación económica, la deuda en la que ha incurrido como un todo.
Bajo esa óptica, la deuda total de Puerto Rico ronda entre $67,400 millones y $68,400 millones, cifra que rebasa el producto bruto de la Isla.
Según Batlle, la decisión de Moody’s significa que la casa acreditadora actualizó sus cálculos según las divulgaciones ya hechas por el propio Gobierno. Por ello, insistió en que la decisión no afectará la clasificación de las obligaciones generales del Gobierno, al presente, en una clasificación Baa1.
El banquero agregó que, si bien Moody’s ahora contabiliza cierta deuda de la AAA y la AP junto al Gobierno central, la subvención por parte del Estado a ambas corporaciones no se hará a partir del año entrante.
Sostuvo que, una vez se concesione el aeropuerto Luis Muñoz Marín, la presión que supone la deuda de la AP, desaparecería.
En contraste, Marxuach sostuvo que el alza en el monto de la deuda garantizada con los impuestos del Estado supone que ahora ese nivel de endeudamiento es casi siete veces más la totalidad de los recaudos del Fondo General y, a futuro, podría suponer más impuestos para la población.
En el 2011 y sin los ajustes, el endeudamiento de la Isla era “muy alto”. La deuda pagadera con impuestos representaba el 71% del ingreso disponible de cada boricua, lo que según Moody’s es “significativamente más grande” que cualquier estado en Estados Unidos.

Golpe al mayor banco de Estados Unidos JPMorgan Chase

Nueva York - Un error "mayúsculo" en sus operaciones de derivados que ocasionó pérdidas de al menos $2,000 millones al mayor banco de Estados Unidos, JPMorgan Chase, ha reabierto el debate sobre la necesidad de poner en marcha controles más estrictos sobre la banca en este país.
"Los grandes bancos han estado cabildeando contra la norma Volcker, que dice que no debes hacer precisamente lo que JPMorgan ha hecho", explicó hoy a Efe el analista macroeconómico de GC Group Capital, Jean Ergas, quien cree que lo ocurrido "pondrá más presión para aplicar esa regla".
La llamada "norma Volcker", bautizada en honor del que fue presidente de la Reserva Federal (banco central de EE.UU.) Paul Volcker, forma parte de la ley general "Dodd-Frank" adoptada en EE.UU. tras la crisis financiera de 2008 y que prohíbe a los bancos hacer inversiones especulativas en beneficio propio y no en el de sus clientes.
Pero la regla no ha sido implementada todavía, debido en gran parte a la oposición frontal de los pesos pesados de Wall Street como JPMorgan, y, por ello, precisamente este mismo miércoles, Volcker defendió ante el Congreso la necesidad de poner en marcha la medida cuanto antes.
Un día después y una vez cerrados los mercados de valores de Nueva York, JPMorgan presentó un inesperado documento ante la Comisión del Mercado de Valores de EE.UU. (SEC) en el que reconocía que sus transacciones en derivados le incurrieron en unas pérdidas "sustanciales", en concreto de al menos $2,000 millones.
El banco, que prevé ahora unas pérdidas de $800 millones para el segundo trimestre en su unidad corporativa, ya es sujeto de una investigación preliminar por parte de ese órgano regulador estadounidense, según publica hoy The New York Times.
Las llamadas en apoyo a un mayor control sobre la banca no se han dejado esperar y por ejemplo la organización Estadounidenses por la Reforma Financiera calificó hoy lo ocurrido con JPMorgan como un nuevo "recordatorio" de la necesidad de una "regulación fuerte a los mayores bancos de Wall Street".
También se han pronunciado políticos como el senador demócrata Carl Levin, coautor de la ley "Dodd-Frank", quien declaró al canal CNBC que las pérdidas de JPMorgan son "un crudo recordatorio de la necesidad de que los reguladores protejan a los contribuyentes para evitar que tengan que cubrir apuestas tan arriesgadas".
El anuncio de JPMorgan, que el propio Dimon ha calificado de "vergonzoso", ha golpeado duramente a la cotización de sus acciones en la bolsa de Nueva York, donde hacia la media sesión caían el 7.41 % para cambiarse por $37.71, aunque en lo que va de año se han revalorizado un 13.68 %.

El crudo, a menos de 100 dólares el barril

El crudo bajó el viernes a menos de 100 dólares el barril por primera vez desde febrero, tras un informe decepcionante sobre el mercado laboral y advertencias de una desaceleración de la economía mundial.

El crudo de referencia West Texas Intermediate bajaba a 98,02 dólares el barril en la contratación del mediodía en Nueva York. En Londres, el crudo Brent del Mar del Norte perdía 1,98 dólar, para ubicarse en 114,10 dólares por barril.

Los precios del crudo han descendido desde el miércoles mientras los analistas e inversionistas están cada vez más centrados en la economía. El Departamento del Trabajo dijo el viernes que la economía agregó 115.000 empleos en abril, frente a los 154.000 en marzo y una cifra muy inferior a la de comienzos de año. Las estadísticas gubernamentales indicaron que el consumo estadounidense de crudo bajó un 5,3% en el primer trimestre, y los inventarios han aumentado en las últimas seis semanas, llegando a su mayor volumen en 22 años en Cushing, Oklahoma, a donde llega el crudo de referencia.

La economía europea ha padecido igualmente una desaceleración mientras los gobiernos de la eurozona se afanan, sin mucho éxito, por contener la crisis de la deuda soberana europea.

"Tenemos que ha economía está sufriendo una desaceleración mayor que la pronosticada en un principio", dijo el analista Phil Flynn, de la firma PFGBest.

El crudo superó los 100 dólares por barril 21 veces el último año, y en abril del 2011 llegó a 113,93 dólares el barril, cayendo el 4 de octubre a 75,67 dólares el barril.

Al caer la demanda en Occidente, la OPEP ha colocado más crudo en los mercados mundiales para abaratar más su precio. Y las naciones occidentales piensan dialogar con Irán sobre su programa nuclear, tema que a principios de año situó el crudo en 110 dólares el barril.

En Estados Unidos la gasolina ha descendido una media nacional unos 13 centavos el galón (3,79 litros) desde que llegó a 3,936 dólares el 6 de abril. El viernes el promedio nacional era de 3,802 dólares el galón (1 dólar por litro) según el Auto Club AAA, Wright Express y Oil Price Information Service.

También en la jornada, el aceite de calefacción bajaba 5,12 dólares, a 3,0357 por galón (3,8 litros). La gasolina al mayoreo perdía 4,55 centavos, a 3.0045 dólares el galón y el gas natural decrecía 4,6 centavo, a 2,294 dólares por cada millar de pies cúbicos.

LA VERDAD SOBRE EL DESEMPLEO EN LA ISLA Y QUE NADIE QUIERE HABLAR.

(2012)Hemos visto como las noticias, el periódico y las agencias del gobierno mienten constantemente sobre el desempleo en la Isla. Muchos mencionan que existen empleos en la isla. Pero todo lo contrario; diariamente cierran empresas, negocios, farmacéuticas, empresas privadas en proceso nuevamente de reducción de personal.

Es bochornoso ver las estadísticas del Departamento del Trabajo y Recursos Humanos de Puerto Rico, ofreciendo números totalmente no racionales y sin cambios drásticos desde que la isla entro en la recesión y luego la depresión que aunque nadie quiere tocar o mencionar el tema aun nos encontramos.

Los informes dicen que existen 1.2 millones en la fuerza laboral hasta marzo del 2012. (Falso) Entre la reducción de empleos en la empresa privada mas los empleados públicos que quedaron cesanteados existen más de 250 mil individuos que salieron de sus empleos. Estas plazas de trabajo se eliminaron por muchos factores dentro de las instituciones. En este momento solo existen aproximadamente unos 850 puesto de trabajo y muchos de ellos se han convertido en plazas por contratos a corto plazo y en muchos de los casos en salario mínimo federal.

Como es posible que unos economistas y funcionarios del gobierno puedan brindar data falsa sin ninguna consideración a la población ingenua de estos datos, y sin forma de corroborar los mismos. Sin duda es una agenda totalmente política para dar la impresión de estabilidad en una isla que cada día continúa en descenso económico.

No tengo duda que pasara más de una década antes de ver algún tipo de repunte económico verdadero y no las falsedades que nos provee las agencias de gobierno.

La muestra de esto son todos ustedes que pueden ver como un vecino, familiar, amigo se encuentra en una posición desventajosa en comparación con el comienzo de esta recesión. Perdida de propiedades, más de medio millón de habitantes que han emigrado a los estados unidos. Reducción en los activos de todos los ciudadanos de la isla.

La verdad es que existen más de 450 mil desempleados en la isla, sin contar con el 60 por ciento de la población que recibe ayuda federal. Este es debido a que cuando un ciudadano deja de recibir las ayudas del desempleo ya no es considerado como parte de la estadística y muchos de ellos continúan desempleados hasta en día de hoy por más de 3 y 4 años. Los que mantiene los números errados en el desempleo son aquellos que entran nuevos a las listas y así continúa en ciclo del vicio de los números falsos de la agencia.

En verdad es imposible un mejoramiento económico con solo un 33% de la población trabajando y a salario mínimo. No se dejen engañara y tómese un momento para considerar lo antes mencionado, mire a su alrededor, evalúe la situación de lo que puede apreciar sus sentidos y luego llegue a su propia conclusión.

Puerto Rico’s vertical housing faces serious downward spiral

The oversupply of condominium apartment inventory traces back to a host of factors. Serious miscalculation of population levels by the Puerto Rico Planning Board over the past 10 years, strict U.S. Department of Housing & Urban Development (HUD) guidelines, a stagnant economy and a high level of distressed sales are all ingredients in the formation of a perfect storm that is putting downward value pressure on the condo market.

It all started like this: The development of a condo takes years of planning from conception to completion and sale. During the past decade, developers based demand for their projects on Planning Board data that clearly miscalculated the number of potential buyers that would be in the market. The Planning Board estimated that the population of Puerto Rico would grow by 213,836 between the 2000 U.S. Census and the census in 2010.

Instead, the population decreased by 82,821, or 2.2%, which represents a difference of 296,657 residents who, though projected to need housing, don't in fact need it because they no longer live on the island.

Puerto Rico's population continues to decline, losing another 19,100 people between the census in April 2010 and July 2011, according to estimates offered in December 2011 by the U.S. Census Bureau. That now brings the negative population deficit to 315,657.

Municipalities aggravated matters as well by raising impact fees and requiring more and more infrastructure improvements to be paid for by the developers. This led to significant increases in construction costs, which were then passed on to the asking price of the units.

HUD CRACKDOWN ON MORTGAGES FOR CONDOS

The final blow to end the era of prosperity in the condo market came in late 2009 when HUD issued two new guidelines for condominiums seeking approval for Federal Housing Administration (FHA) mortgages.

The guidelines establish a challenging set of requirements for condos to even become eligible for FHA financing. For preconstruction sales, at least 50% of the total units of the project must be sold before an FHA loan on a unit may be closed. At least 50% of the units at the project must be owner-occupied, and the FHA won't issue new loans on a project once 30% of the units at a project have FHA loans. In addition, no more than 15% of all units can be more than 30 days past due in the payment of Home Owners Association assessments.

These are just some of the onerous aspects of the new guidelines that have all but eliminated FHA borrowing as an alternative for many condos. In the past, a borrower could purchase a condo unit with about 5% of the downpayment and closing costs through an FHA loan. Under the current guidelines, a borrower will be required to produce as much as 20% of the purchase price of the unit in addition to closing costs, which prices many potential buyers out of the market.

"It is unlikely we will be seeing many high-end condominium developments in the near future, since there are many years of inventory already constructed," said George Joyner, executive director of the Puerto Rico Housing Financing Authority (HFA). "Developments such as Gallery Plaza, Mont Blanc, Ciudadela and Capitolio Plaza have been completed for years and still have numerous unsold units."

A 'DIFFICULT OPERATING ENVIRONMENT' FOR BANKS

As first reported by CB Online, Moody's Investors Service announced April 10 it had placed Popular Inc., parent company of Puerto Rico's largest bank by assets and deposits, and the local subsidiaries of two major Spanish banks under watch for potential downgrades. Moody's said the rating reviews of the three Puerto Rico banks are "driven by the island's difficult operating environment."

Moody's added that the weak operating environment, which is characterized by high unemployment and depressed real-estate values, continues to threaten banks' asset quality.

"The banks' problem assets remain extremely high and could lead to significant losses if the recession continues," Moody's said.

It is no surprise the credit rating agency is skeptical regarding banks' assets. The mortgage industry in Puerto Rico took a beating in the second half of the past decade, losing $1.1 billion from 2006 to 2010. In 2011, the industry experienced a net gain of a mere $12.8 million—a step in the right direction, but a long way from recovering its losses. (See graph on page 16)

As one might expect, then, local banks are currently in a precarious situation with their construction loan portfolios. Many of the high-rise condos financed by the banks remain empty, and although some developers are able to weather the storm, others have been forced to abandon multimillion-dollar projects. These projects, many of which are substantially completed, sit empty and idle on the books of the banks.

Many of these properties were inherited by the banks during the Federal Deposit Insurance Corp.-assisted bank consolidation; nonetheless, idle buildings still require maintenance and upkeep that continue to drain banks' and developers' resources.

In other jurisdictions, banks have resorted to liquidating these types of properties at pennies on the dollar to third-party investors who take over entire projects. Some of the properties are sold at fire-sale prices, while others are converted to other uses such as college dormitories or assisted-living facilities. The economic impact on real-estate values resulting from such practices is devastating, bringing values down across the board.

The cause of the mortgage-crisis-turned- meltdown in the U.S. was the abundance of subprime loans, many of which had adjustable rate mortgages and financed 100% or more of the sale price of properties. In many cases, when the interest rates on the loans were increased to normal rates, the borrowers could no longer afford to pay their loan. In other cases, when property values dropped below the outstanding debt on the mortgage, borrowers walked away from the property, allowing the banks to foreclose.

In Puerto Rico, subprime loans were much less common and not the cause of the real-estate downfall. The declining economic climate, changes in FHA regulations for condos, drop in population and oversupply of housing inventory were the primary causes. Now, in an effort to transfer nonperforming loans—also known as toxic assets, such as unsold condos—off their books, banks are resorting to tactics similar to those that caused the mortgage debacle in the U.S.

Banks that have construction loans on many high-rise condos are now offering 40-year mortgages with developer buy-downs over the first few years of the loan. This means the developer subsidizes the interest on the loan in order to lower the monthly payment during the first few years to encourage buyers to purchase the units. However, as the monthly mortgage payment increases after the first few years, buyers may no longer be able to make their payments, leading to a new wave of foreclosures on the island, not unlike what happened in the U.S.

THE REAL ESTATE BOARD

The Board of Real Estate Agents, Brokers & Companies (JCVEBR by its Spanish initials), which oversees the practice of real estate in Puerto Rico, receives hundreds of thousands of dollars in revenue every year from the issuance and renewal of licenses. However, the manner in which the money is spent is unclear, and efforts to contact members of the board to clarify this matter were unsuccessful.

Under Section 38 of Law 10, the board is authorized to establish a fund to monitor brokers and salespersons, have arbitrations, respond to real-estate complaints, prepare and update tests, and respond to consumers in a timely manner.

"Instead, they have spent the past decade squabbling over to whom and how the licensing exam should be administered, and who should be licensed to operate real-estate schools," said real-estate broker Edna Maloy. "They should have used the funds to monitor real-estate trends, predict the bubble caused by overbuilding, relay the truth about certain types of financing and financing practices, and investigate the real-estate schools."

AS DISTRESSED PROPERTIES BOOST SALES, PROPERTY VALUES DROP

RealtyTrac, which publishes the largest database of foreclosed, auctioned and bank-owned homes in the U.S. and its territories for investors and homebuyers, found preforeclosure sales, which are typically short sales, increased 33% in January compared with a year ago.

A short sale occurs when the lender allows a property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss. This usually occurs when the market drops and the property is worth less than the current mortgage. It is typically facilitated by a loss mitigator who negotiates the debt owed down to a level at which the property can be sold.

Banks had been reluctant to engage in short sales, often taking months to respond to offers from potential buyers. This frequently frustrated the potential buyer, leading them to walk away from the transaction. However, as of June 15, real-estate agents working with distressed homeowners whose loans are backed by Fannie Mae and Freddie Mac should expect to receive a decision on a short-sale offer within 30-60 days.

The Federal Housing Finance Agency (FHFA) has established a new uniform set of minimum response times that servicers must follow to facilitate more efficient short sales. The new guidelines require servicers to make a decision within 30 days of receiving an offer on the property. If more than 30 days are needed, servicers must provide the borrower with weekly status updates and come to a decision no more than 60 days from the date the offer was received.

A recent RealtyTrac report indicates the average price of a home sold via short sale in January was down 10% from January 2011. This, RealtyTrac stated, shows lenders are more willing to approve more aggressively priced short sales. According to a Campbell Communications Survey, the total share of distressed properties in the U.S. housing market in March was 47.7%.

"With nearly half the market being distressed, we're a long way from a return to a normal market," said Thomas Popik, research director at Campbell Communications.

ON THE U.S. MAINLAND

U.S.-based financial services company Standard & Poor's (S&P) publishes the Case-Shiller Home Price Index (CSHPI) every month. January 2012 data for the CSHPI were released late in March and indicate condo prices in all five of the metro areas covered by the indexes have fallen. Prices have been declining in condos in Boston, Chicago, Los Angeles, New York and San Francisco for at least four months in a row.

Chicago posted the largest annual decline at -9.7% taking average condo prices back to their January 2000 levels, effectively erasing 12 years of any appreciation in value. Los Angeles condo prices have fallen 18-consecutive months; San Francisco's condo market has fallen nine-consecutive months, and condo prices overall are hovering at about early 2002 levels.

IN PUERTO RICO

Overall, sales of real estate in Puerto Rico have been in rapid decline over the past six years. The recession-turned-depression has seen the island's economy contract by 12%. Bank consolidation and stricter lending standards imposed by federal regulators have further aggravated the situation.

Carmenchi García, a longtime real-estate broker and author of "El colapso de la vivienda: Historia y perspectiva futura (2006-2011)" [The Collapse of Housing: History & Future Perspective (2006-2011)] objectively chronicles the events that led to the overall downfall in real estate in Puerto Rico and the U.S.

"According to the dictionary, a collapse is a sharp diminution or paralyzation of an activity; which in our case applies to the sale of properties. In 2005, according to Luis Abreu, there were a total of 20,647 housing sales in Puerto Rico versus 2010, when only 7,182 properties were sold, representing a marked diminution of 65% in the sale of properties in Puerto Rico," García wrote.

As a veteran of the industry, García realized action must be taken to liquidate the inventory of unsold properties throughout the island. Her primary tactic was simple enough: Convince banks and developers that it was better to drastically reduce prices to attract buyers than to leave the properties sitting idle.

This worked in the complete sale of several developments that had been fully constructed yet sat idle for years. The Brighton Country Club townhouses in Dorado had languished on the market for years with a starting asking price of $458,000. A relocation unit sold in 2010 in the high $200,000s, and with property sales stagnant, the developer was eventually convinced to drop the asking price $138,000, to $335,000. This tactic, in combination with creative banking incentives, eventually led to the 100% sale of the development.

Acqualina, Acquamarina, Aquabella, Aquablue, Capitolio Plaza, Casa Maggiori, Cima de Torrimar, Ciudadela, Ciudadela Nordeste, Coliseum Tower, Cosmopolitan, Gallery Plaza, Hacienda las Ceibas, Luchetti, Maxim Tower, Ocean Blue Tower, Oceania 2029, Oceanica, Paseo San Juan, Quantum Metrocenter, The City, and The Lofts are just a sample of the newly constructed condos on the market that have yet to be completely sold by the developers or have been repossessed and now sit as potentially toxic assets on banks' balance sheets.
The labor participation rate dropped once again, to 39.9%, the lowest in the history of Puerto Rico. The broader economy is closely correlated to what happens in the realestate market. The reduction in labor participation indicates fewer people working on the island and, in turn, fewer people capable of qualifying for a mortgage loan, or even considering buying a home or condo.

THE SOLUTION

There are no simple solutions to the crisis in the condo market, neither in Puerto Rico nor in the U.S. Banks, developers, property owners and the federal agencies that guaranteed these loans will all have to take an economic hit. Condo property values will continue to decline until they reach market equilibrium.

Some examples of recent price drops in high-rise condos are: The City, where developers reduced their starting price from $275,000 to $225,000; Aquablue, which lowered starting prices from $299,000 to $249,000; and Quantum Metrocenter, which reduced starting prices from the mid-$400,000s to $344,000. In addition, these projects and many others are offering creative financing for qualified buyers to reduce monthly mortgage payments in the first few years of the loan.

It is unclear how much more condo prices will have to drop until they reach market equilibrium; however, with the decreased availability of qualified buyers due to the new HUD regulations, deteriorated economy and reduction in population, there is less aggregate demand, which will likely continue pushing prices down.

Moving forward, the HFA has taken steps to make financing available for the construction of affordable housing by creating a fund for these types of projects. Under the intricate structure of the fund, the Puerto Rico Community Development Fund, a subsidiary of the HFA, will use $17 million of the 2009 New Market Tax Credits funded by the U.S. Treasury.

As part of the transaction, Citi Community Capital, a department of Citigroup's (Citi) Municipal Securities Division, will provide $11.5 million and the HFA will contribute $33.5 million to create the Puerto Rico Revolving Loan Fund.