Seis agencias federales, entre ellas el Banco de la Reserva y la Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC), han propuesto modificar la forma en la que se tasan las propiedades, particularmente aquellas que garantizan préstamos hipotecarios de alto riesgo.
La propuesta exige que a la hora de tasar una propiedad, en el caso de ciertos préstamos por encima o por debajo de la tasa básica (prime) se examine, además del exterior (lo que se conoce en inglés como dry-buy), el interior de la residencia. Ello, se cree, asegurará que la valoración sea lo más cercana a la realidad del mercado.
Enrique Casado, presidente del Appraisers Institute en Puerto Rico, indicó que la medida, ahora en la etapa de comentarios públicos, supone en principio mayor complejidad, pero también beneficiaría al consumidor, pues este tendría derecho a recibir una copia de la tasación unos tres días antes del cierre del préstamo.
De igual forma, la regulación financiera busca que las compañías de administración de tasaciones (AMC, por sus siglas en inglés) divulguen los honorarios que cobran por las tasaciones que gestionan luego de que estos profesionales efectúan la valoración del inmueble.
Según Casado, esa decisión podría ser muy favorable a la Isla, pues a raíz del cambio demográfico, la comunidad de tasadores en Puerto Rico se ha reducido. Y si la tendencia continúa, podría dar paso a estas empresas en la Isla, lo que a su vez, aumentaría el costo de las tasaciones.
Pero sobre todo, según Casado y el tasador Carlos Xavier Vélez, las nuevas regulaciones resultan favorables en un entorno donde los valores de las propiedades todavía no han terminado de corregirse.
“En relación al 2009, ahora tenemos un rayito de luz al final de túnel”, dijo Casado al agregar que a pesar de todo esto, la corrección inmobiliaria en la Isla no ha sido tan aguda como en mercados como Orlando.
Regulación Intensiva
Según Casado, mientras las nuevas regulaciones buscan beneficiar al consumidor este, a su vez, podría colocarse en una posición más cómoda si al momento de efectuar una transacción con su propiedad, particularmente una compraventa, decide obtener una tasación para sí.
“La dinámica debe ser que el consumidor busque la tasación porque uno de los elementos más importantes que dan forma al valor a la propiedad es el grado de motivación que haya entre vendedor y comprador”, dijo Casado, quien aceptó que a raíz de la crisis financiera, el escrutinio hacia la labor del tasador se ha intensificado.
Explicó que reguladores bancarios como la FDIC se han vuelto más exigentes al examinar los procedimientos bancarios, incluyendo los financiamientos hipotecarios, lo que ha tenido el efecto de profundizar la complejidad del mercado inmobiliario.
La FDIC, por ejemplo, requiere a los bancos mantener tasaciones actualizadas -un año de vigencia al menos- de los bienes que garantizan los financiamientos otorgados, mientras que las empresas inversoras de hipotecas Freddie Mac y Fannie Mae, adoptaron el año pasado nuevas guías de tasación estableciendo un “código de calidad” que tiene el efecto de uniformar criterios como el tipo y el estado en que se encuentra una mejora realizada en una propiedad, independientemente de su ubicación geográfica.
¿Y las reposeídas?
Tanto Casado como Vélez reconocieron que la tendencia alcista en propiedades reposeídas en Puerto Rico incide en la valoración de los inmuebles, pero no hay efectos absolutos, y cada mercado es único.
Según Casado, las reposeídas compiten, sin duda, con aquellas propiedades que no han sido embargadas, pero sin embargo a la hora de adjudicar el valor de una unidad no serán necesariamente el factor determinante.
Explicó que todo dependerá del número de reposeídas que haya en la comunidad, del estado en que se encuentren y de cómo se haya dado la venta.
“El análisis no puede ser el mismo porque algunos compran estas unidades con fines de inversión, es decir para revenderlas y otras personas las compran para vivirlas”, dijo Vélez.
De igual forma, si en la comunidad se han vendido más propiedades no reposeídas que aquellas que lo están, ese número de transacciones también tiene una influencia en el valor del inmueble y lo mismo sucedería a la inversa.
“Los ajustes más drásticos en el valor están más atados a factores externos que a la propiedad en sí misma”, explicó Vélez al agregar que en ese sentido, la demografía y la falta de empleo incidirán más porque se trata de un cambio en la demanda y la capacidad adquisitiva del comprador.
Eficiencia vs. lujo
Casado recordó que hace unos años, las cocinas espléndidas y baños, terrazas o piscinas de revista se interpretaban como mejoras obligadas para que una propiedad apreciara en valor.
Ahora, sin embargo, las propiedades con valores más estables son aquellas que han hecho mejoras “con propósito”.
“Después de lo sufrido, las personas no están mejorando sus casas para que aumenten de valor sino por el estilo de vida”, dijo Casado. “Nos hemos movido del lujo a la eficiencia”.
“Hay personas que compran una residencia con piscina y la tapan porque es un costo de mantenimiento”, agregó Vélez.
Hizo la salvedad, de que hay mercados, donde las cocinas fastuosas serán necesarias, pero ahora, las inversiones en seguridad parecen más importantes.
“Tener sistemas o puertas y ventanas de seguridad es uno de los factores que más puede atraer a un comprador potencial, lo que puede influir favorablemente en el valor de la propiedad”, explicó Vélez.
Arregle verde
Las mejoras que, a futuro, influirán en el valor de las propiedades serán aquellas para reducir el consumo de agua y luz.
Vélez subrayó que se trata una inversión en la que no hay que entusiasmarse demasiado por el momento. Explicó que la instalación debe pensarse en términos del ahorro que recibirá el dueño actual de la residencia y no la posibilidad de vender para recuperar lo invertido en calentadores solares o placas fotovoltaicas.
“La entrada de los productos verdes coincidió con la recesión y son inversiones costosas que solo se recuperan a largo plazo”, indicó Vélez al agregar que la apertura de las instituciones financieras a financiar estas inversiones supone un giro positivo para el consumidor.
“Todo lo que sea eficiencia energética, influenciará positivamente en mantener y aportar al valor de la propiedad”, dijo Casado al agregar que el Instituto que dirige ya capacita a sus profesionales en la valoración de propiedades con estas innovaciones.
